2021/09/01
スタッフブログ
こんにちは、スタッフの鈴木です。
今日から9月です。
今年が残り4ヵ月ということで、今朝少し驚いてしまいました。
今回は「断熱リノベで資産価値が大きく上がる」をテーマに、お話していきたいと思います。
先日、弊社代表の高橋が、鎌倉常盤にある築45年の戸建住宅へ、買取再販事業をされている株式会社プレイス・コーポレーション浜田伸社長にご案内いただきました。
（一緒に、ラクジュの本橋さん、YKK APの岩崎さんとお伺いして来ました。）
この建物は、プレイス・コーポレーションの浜田さんが「G2リノベ」として取り組まれています。
既存の築45年の住宅を、断熱性能に関してはUA値0.42（G2レベル）を確保し、耐震は許容応力度計算の上で等級3、気密にC値1.2を程度確保したというプロジェクトです。
以前お伺いした際は、上図のようにほぼスケルトン状態となっており、基礎の補強から実施されていました。
そして、工事中は下の写真のような状態となっていました。
断熱材や、YKK APの樹脂サッシが入っている状態です。
また、こちらが完成予想パースになります。
とても築45年とは思えないような住宅になります。
本題ですが、この住宅に関して「断熱リノベで資産価値評価は上がるのか？」についてお話していきたいと思います。
実は当社は国土交通省から「住宅の性能向上に関わる仕組み作り」についての補助金をいただいており、その補助金の一環として、この住宅をモデルにして不動産鑑定評価とそれに不随する調査を行っています。
こちらの調査を依頼した鑑定機関には、「従来の不動産鑑定評価にはない考え方で面白い」ということで、鑑定評価にご協力いただき、不動産鑑定評価書と調査報告書を出していただきました。
まず前提として、不動産鑑定評価には３つのアプローチがあります。
1つは原価法、2つ目は取引事例比較法、3つ目は収益還元法です。
これまでの戸建住宅の評価については、取引事例比較法が中心であり、住宅の断熱性能の違いは、住宅の評価額には反映されてはいませんでした。
そこで、今回は、断熱性能向上による光熱費の削減メリットを評価額に反映するように、収益還元法での評価を行いました。
戸建住宅で、このようは不動産鑑定評価の取り組みは、初めてのケースのようです。
具体的には、下記3つの仕様を想定し評価を行いました。
所有物件では、光熱費削減メリットを評価額に反映することが難しいため、こちらの住宅を賃貸住宅にした場合を想定しています。
ですので、築45年の戸建住宅の家賃を周辺相場から評価すると、下記の通りになります。
現在の賃貸住宅のマーケットでは、性能が高いからといって家賃に反映されることはないということなので、②・③は同じ家賃評価となっています。
一方で、光熱費について、どのように収益還元法として考えていくのか、ですが、①・②・③それぞれの住宅について、エネルギーパスというものを使用してシュミレーションしております。
①の光熱費を共益費として想定します。そしてこの共益費は②・③のように性能を上げても値段は変わらないということにしています。
そうすることで、性能が上がるとオーナーさんが電力会社等に支払う値段が下がり、差益が出るため、収益になるという考え方です。
光熱費の差益を現在価値に割り戻すと、どのくらい評価に差が出てくるのか、ということを計算してみたということです。
その結果が下図の表の通りになります。
この結果、スケルトンリノベを実施するのであれば、断熱・気密に関しても併せて実施し、光熱費を下げた方が、収益還元法の考え方では資産価値が大きく上がるということが分かります。
ただし、光熱費の想定は「全館連続冷暖房」としています。築45年の家では普通あり得ないことですので、仮に「間欠冷暖房」ではどうなるのかも併せてシュミレーションしています。
全館連続冷暖房で評価を行うべきか、間欠冷暖房で評価を行うべきか議論はあったのですが、今の日本では間欠冷暖房が当たり前ですので、調査報告書には併記いただいております。
この結果から言えることは、スケルトンリノベをして、耐震や内装や水回り等全て綺麗にするのであれば、断熱も併せてやった方が資産価値が大きく上がるということが言えるかと思います。(収益還元法の評価の場合)
もちろん、これは、あくまでも、机上の評価なので、実際に不動産市場で、このように評価されるかどうかは分かりませんが、コストを余分にかけた分以上に、評価額が向上するという有益な結果になりました。
なお、高橋が完成後に再度訪問してきました。
（https://www.place-re.jp/property/view/13）
普通の新築分譲住宅をはるかに上回る高性能ととてもしゃれたデザイン。そして二階には、築45年の歴史を敢えて見せるような、素晴らしい梁を現しで、見せていて、普通の新築住宅ではとても感じられない味わいのある建物になっていたそうです。
このような取り組みが、今後どんどん増えていくといいと思います。
今日から9月です。
今年が残り4ヵ月ということで、今朝少し驚いてしまいました。
今回は「断熱リノベで資産価値が大きく上がる」をテーマに、お話していきたいと思います。
先日、弊社代表の高橋が、鎌倉常盤にある築45年の戸建住宅へ、買取再販事業をされている株式会社プレイス・コーポレーション浜田伸社長にご案内いただきました。
（一緒に、ラクジュの本橋さん、YKK APの岩崎さんとお伺いして来ました。）
この建物は、プレイス・コーポレーションの浜田さんが「G2リノベ」として取り組まれています。
既存の築45年の住宅を、断熱性能に関してはUA値0.42（G2レベル）を確保し、耐震は許容応力度計算の上で等級3、気密にC値1.2を程度確保したというプロジェクトです。
以前お伺いした際は、上図のようにほぼスケルトン状態となっており、基礎の補強から実施されていました。
そして、工事中は下の写真のような状態となっていました。
断熱材や、YKK APの樹脂サッシが入っている状態です。
また、こちらが完成予想パースになります。
とても築45年とは思えないような住宅になります。
本題ですが、この住宅に関して「断熱リノベで資産価値評価は上がるのか？」についてお話していきたいと思います。
実は当社は国土交通省から「住宅の性能向上に関わる仕組み作り」についての補助金をいただいており、その補助金の一環として、この住宅をモデルにして不動産鑑定評価とそれに不随する調査を行っています。
こちらの調査を依頼した鑑定機関には、「従来の不動産鑑定評価にはない考え方で面白い」ということで、鑑定評価にご協力いただき、不動産鑑定評価書と調査報告書を出していただきました。
まず前提として、不動産鑑定評価には３つのアプローチがあります。
1つは原価法、2つ目は取引事例比較法、3つ目は収益還元法です。
これまでの戸建住宅の評価については、取引事例比較法が中心であり、住宅の断熱性能の違いは、住宅の評価額には反映されてはいませんでした。
そこで、今回は、断熱性能向上による光熱費の削減メリットを評価額に反映するように、収益還元法での評価を行いました。
戸建住宅で、このようは不動産鑑定評価の取り組みは、初めてのケースのようです。
具体的には、下記3つの仕様を想定し評価を行いました。
所有物件では、光熱費削減メリットを評価額に反映することが難しいため、こちらの住宅を賃貸住宅にした場合を想定しています。
ですので、築45年の戸建住宅の家賃を周辺相場から評価すると、下記の通りになります。
現在の賃貸住宅のマーケットでは、性能が高いからといって家賃に反映されることはないということなので、②・③は同じ家賃評価となっています。
一方で、光熱費について、どのように収益還元法として考えていくのか、ですが、①・②・③それぞれの住宅について、エネルギーパスというものを使用してシュミレーションしております。
①の光熱費を共益費として想定します。そしてこの共益費は②・③のように性能を上げても値段は変わらないということにしています。
そうすることで、性能が上がるとオーナーさんが電力会社等に支払う値段が下がり、差益が出るため、収益になるという考え方です。
光熱費の差益を現在価値に割り戻すと、どのくらい評価に差が出てくるのか、ということを計算してみたということです。
その結果が下図の表の通りになります。
この結果、スケルトンリノベを実施するのであれば、断熱・気密に関しても併せて実施し、光熱費を下げた方が、収益還元法の考え方では資産価値が大きく上がるということが分かります。
ただし、光熱費の想定は「全館連続冷暖房」としています。築45年の家では普通あり得ないことですので、仮に「間欠冷暖房」ではどうなるのかも併せてシュミレーションしています。
全館連続冷暖房で評価を行うべきか、間欠冷暖房で評価を行うべきか議論はあったのですが、今の日本では間欠冷暖房が当たり前ですので、調査報告書には併記いただいております。
この結果から言えることは、スケルトンリノベをして、耐震や内装や水回り等全て綺麗にするのであれば、断熱も併せてやった方が資産価値が大きく上がるということが言えるかと思います。(収益還元法の評価の場合)
もちろん、これは、あくまでも、机上の評価なので、実際に不動産市場で、このように評価されるかどうかは分かりませんが、コストを余分にかけた分以上に、評価額が向上するという有益な結果になりました。
なお、高橋が完成後に再度訪問してきました。
（https://www.place-re.jp/property/view/13）
普通の新築分譲住宅をはるかに上回る高性能ととてもしゃれたデザイン。そして二階には、築45年の歴史を敢えて見せるような、素晴らしい梁を現しで、見せていて、普通の新築住宅ではとても感じられない味わいのある建物になっていたそうです。
このような取り組みが、今後どんどん増えていくといいと思います。
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